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Acquisto prima casa e preesistenti diritti su altri immobili prima casa

La legge prevede tra i requisiti per accedere alla prima casa quello della non titolarità di altro bene immobile sul territorio nazionale per il quale già si usufruisce dell'agevolazione in parola o di altre simili. Il requisito è stabilito alla lettera c), nota II-bis, art.1, P.te Prima, DPR 131/1986 (d'ora in poi nel testo: "la Nota II-bis"). Ricordiamo che il DPR 131/1986 è il testo unico sull'imposta di registro.

Testualmente, la detta lettera c) prevede che, per poter usufruire del beneficio, l'acquirente non deve "essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni" in questione o di altre leggi (citate espressamente nel testo integrale della lettera, cui si rimanda); della sussistenza della condizione di cui alla lettera c) l'acquirente deve fare dichiarazione nell'atto di acquisto.

La Legge di Stabilità per il 2016 (art. 1, co.55, L. 208/2015), aggiungendo il comma 4-bis nella detta Nota II-bis, ha previsto che si può acquistare ugualmente il nuovo bene, e dunque usufruire dell'agevolazione per la prima casa, se entro l'anno dalla data dell'atto (di acquisto) si procede a vendere il bene che non ci fa rispettare la condizione di cui alla lettera c.

Se il nuovo acquisto è soggetto ad IVA

Nella Legge di Stabilità 2016 la nuova norma menziona solo l'imposta di registro: la previsione vale anche se il nuovo acquisto è soggetto ad IVA?

La risposta dell'Agenzia delle Entrate (circolare 12E del 2016) è sì, in quanto in materia di IVA agevolata la norma (punto 21) della Tab. A, parte II, allegata al D.P.R. n. 633 del 1972), fa espresso rinvio alla ricorrenza delle condizioni di cui alla Nota II-bis) citata.

La modifica delle condizioni di cui alla Nota II-bis incide quindi anche sull'applicazione dell'aliquota agevolata IVA del 4 per cento.

Se il nuovo acquisto è a titolo gratuito

L'agevolazione della nuova norma è ammessa anche nel caso in cui l'acquisto del nuovo bene (con l'impegno dell'acquirente a vendere entro l'anno) sia a titolo gratuito?

La risposta dell'Agenzia delle Entrate (circolare 12E del 2016) è sì, in quanto la normativa in materia di donazione e successione (art. 69, co. 3 e 4, L. 342/2000) richiama espressamente le agevolazioni di cui alla Nota II-bis.

Anche in questo caso, dunque, la modifica della Nota vale anche per gli atti a titolo gratuito. Nell'atto dovrà risultare l'impegno dell'acquirente a vendere il bene preposseduto alle condizioni di legge.

Acquisti prima della modifica della Legge di Stabilità 2016

Può in qualche modo usufruire della nuova norma (sotto forma di rimborso o di credito d'imposta) chi nel 2015, quindi prima della modifica normativa della Nota II-bis, ha acquistato il bene non potendo godere dei benefici perchè non rispettava la lett. c e poi ha venduto il bene "incriminato" nel 2016, dunque entro l'anno dall'acquisto e dopo l'entrata in vigore della Legge di Stabilità?

La risposta dell'Agenzia delle Entrate (circolare 12E del 2016) è no: la Legge di Stabilità è entrata in vigore dal 1 gennaio 2016 e dunque può riguardare solo atti conclusi successivamente a quella data.

Legge di Stabilità 2016 e immobile che non fruisce dell'agevolazioni prima casa

Tra le altre condizioni prescritte dal DPR 131/1986 vi è quella relativa alla assenza di diritti su immobili nel comune di residenza: testualmente la lett.b della Nota II-bis prevede "che nell'atto di acquisto l'acquirente dichiari di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l'immobile da acquistare".

L'ipotesi della Legge di Stabilità 2016 vale anche per la condizione di cui alla lett. b? Cioè, si può acquistare una nuova prima casa anche se non si rispetta la condizione di cui alla lett. b, se entro l'anno si rivende il bene "fuorilegge"? L'Agenzia ha risposto di no (circolare 27E/2016) e che la previsione vale solo quando l'immobile già nella titolarià è stato acquistato come prima casa: la ratio della norma è infatti sempre quella di facilitare la sostituzione della prima casa e non però di variare il numero dei destinatari del beneficio.

Mancata vendita entro l'anno

In mancanza della vendita entro l'anno all'atto di acquisto si applica quanto previsto dal comma 4 della stessa Nota II-bis, secondo cui "sono dovute le imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura ordinaria, nonché una sovrattassa pari al 30 per cento delle stesse imposte.

Se si tratta di cessioni soggette all'imposta sul valore aggiunto, l'ufficio delle entrate presso cui sono stati registrati i relativi atti deve recuperare nei confronti degli acquirenti la differenza fra l'imposta calcolata in base all'aliquota applicabile in assenza di agevolazioni e quella risultante dall'applicazione dell'aliquota agevolata, nonché irrogare la sanzione amministrativa, pari al 30 per cento della differenza medesima. Sono dovuti gli interessi di mora...".

La Circolare 27E del 2016 ha chiarito che si può evitare la sanzione se entro lo scadere dell'anno si comunica all'Agenzia apposita istanza con cui si revoca l'impegno assunto e si chiede la riliquidazione delle imposte: in tal modo si pagherà solo la differenza delle imposte dovute e gli interessi (dal momento che l'immobile non può più fruire delle agevolazioni fiscali legate alla prima casa).

Dopo l'anno, prosegue la circolare, si potrà ricorrere, se sussistono le condizioni, all'istituto del ravvedimento operoso previsto dall'art.13, D.Lgs. n. 472/1997 e così pagare la sanzione in misura ridotta.