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La legittimazione del preliminare, preliminare del preliminare

Con la sentenza n. 4628 del 6 marzo la cassazione ha dichiarato legittimo il "preliminare del preliminare", quel contratto con cui i contraenti si obbligano alla stipula di un successivo e ulteriore contratto preliminare. un cambio di rotta che supera la posizione precedente, in base alla quale non c'era validità.

L'iter della contrattazione immobiliare - si tratta di una sentenza importante, tanto più considerando il fatto che il "preliminare del preliminare" è una fattispecie assai frequente nella contrattazione immobiliare. nella maggior parte dei casi, infatti, accade che nella contrattazione immobiliare venga inviata una proposta e si assista alla sua conseguente accettazione, che comporta la conclusione di un primo contratto (contratto preliminare); successivamente le parti si incontrano per la stipula di un contratto preliminare "vero e proprio" e poi avviene la stipula del contratto definitivo (rogito notarile).

Prima della sentenza n. 4628 - fino a qualche giorno fa, il riferimento normativo era la sentenza n. 8038/2009 della cassazione in base alla quale, nel corso di una trattativa per la compravendita di un immobile, qualora "la proposta irrevocabile di acquisto, seguita dall'accettazione del venditore, preveda che le parti debbano poi concludere un contratto preliminare, prima della conclusione di tale atto, hanno dato vita ad un contratto qualificabile come preliminare del preliminare, del quale deve essere dichiarata la nullità non essendo ravvisabile una causa meritevole di tutela".

Dopo la sentenza n. 4628 - adesso la cassazione riconosce che il "preliminare del preliminare" può avere una sua propria dignità. secondo la suprema corte deve essere ritenuto "produttivo di effetti l'accordo denominato come preliminare con il quale i contraenti si obblighino alla successiva stipula di un altro contratto preliminare, soltanto qualora emerga la configurabilità dell'interesse delle parti a una formazione progressiva del contratto basata sulla differenziazione dei contenuti negoziali e sia identificabile la più ristretta area del regolamento di interessi coperta dal vincolo negoziale originato dal primo preliminare".